Аналитический отчет по результатам анализа состояния конкуренции на рынках первичного жилья экономического класса на территории Владимирской области ( г. Владимир, г. Ковров, округ Муром)

Аналитический отчет

 по результатам анализа состояния конкуренции

на рынках первичного жилья экономического класса

 на территории Владимирской области

( г. Владимир, г. Ковров, округ Муром)

I. Общие положения

Изучение состояния конкурентной среды на товарном рынке первичного жилья экономического класса в административных границах Владимирской области проведено на основании  приказа ФАС России от 19.12.2012 № 773/12 «О плане работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2013-2014 годы» в соответствии с письмом от 07.05.2014 г. № АЦ/18437/14.

Анализ и оценка состояния конкурентной среды на данном товарном рынке проведены на основании полномочий, предоставленных антимонопольному органу статьей 23 Федерального закона от 26.07.2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», и в соответствии с Порядком проведения анализа и оценки состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным Приказом ФАС России от 28.04.2010 г. № 220.

Целью проведения данного анализа является  оценка состояния конкурентной среды на рынке первичного жилья экономического класса в городах с населением свыше 100 тысяч человек  на территории Владимирской области.

В качестве источников информации использовались сведения, предоставленные по запросу территориального антимонопольного органа:

-  администрацией города Владимира;

- администрацией города Коврова Владимирской области;

- администрацией округа Муром Владимирской области;

- хозяйствующими субъектами, осуществляющими строительство жилья экономического класса на территории городов Владимира, Коврова, округа Муром Владимирской области.

II. Определение временного интервала исследования

При проведении анализа рынка первичного жилья экономического класса временной интервал исследования определен  за периоды: 2011,  2012,  2013годы               (с поквартальной детализацией).

III. Определение продуктовых границ товарного рынка

Товаром на исследуемых рынках является первичное жилье экономического класса

В соответствии с определением, приведенным в Приказе Росстата от 03.08.2011         № 344 (ред. от 27.07.2012) «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за ценами и финансами»), под первичным рынком жилья понимается рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе, правами на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы - застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья, то есть рынок, на котором жилье покупается и продается впервые.

В качестве покупателей на первичном рынке жилья выступают конечные потребители, а также, в меньшей доле,  – перепродавцы.

В соответствии с Методическими рекомендациями по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, жилое помещение рекомендуется относить к жилью экономического класса, если:

1. Технико – экономические показатели малоэтажных (до трех этажей) индивидуальных жилых домов и частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки), а также параметры комнат в них приведены с учетом нижеперечисленных подпунктов 1-3 и 7.
2. Технико-экономические показатели многоквартирных домов, в том числе малоэтажных, и параметры комнат в них приведены с учетом подпунктов 4-7.

1. Рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов – не более 1000 кв. м, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв. м на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки).
2. Рекомендуемая общая площадь малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не более 150 кв. м.
3. Рекомендуемые площади жилых помещений малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки – не менее:

 - общей жилой комнаты – 14 кв. м.;

 - спальни – 10 кв. м.;

 - кухни – 8 кв. м.

4. Рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до 4-х этажей) многоквартирных домов – не более 60 кв. м.
5. Рекомендуемые площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему и верхнему пределу площади, без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) соответствуют данным нижеприведенной таблицы.

6. Рекомендуемая площадь комнат в квартирах многоквартирных домов – не менее:

 - комнаты в однокомнатной квартире – 14 кв. м.;

 - общей комнаты в квартирах с числом комнат две и более – 16 кв. м.;

 - спальни – 8 кв. м. (10 кв. м. – на двух человек);

 - кухни – 6 кв. м.;

 - кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах – 5 кв. м.

7. Рекомендованная высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.

С учетом изложенного, объектом изучения является рынок, на котором впервые покупается и продается жилье, удовлетворяющее требованиям, предъявляемым к жилью экономического класса.

Информация о хозяйствующих субъектах, осуществляющих реализацию первичного жилья экономического класса, объемах реализации первичного жилья экономического класса, построенного во исполнение целевых программ, а также объемах реализации иного жилья экономического класса, предоставлена  в таблице № 1

Информация о хозяйствующих субъектах, осуществляющих реализацию объектов долевого строительства, представлена в таблице № 2.

4. Определение географических границ товарного рынка

Географические границы рынков первичного жилья экономического класса определены административными границами административно-территориальных единиц субъектов Российской Федерации с численностью населения более 100 тыс. человек и административными центрами субъектов Российской Федерации.

Географическими границами товарных рынков в пределах городских округов являются:

1. город Владимир;
2. город Ковров;
3. округ Муром.

V. Определение состава  хозяйствующих субъектов, действующих

на товарном рынке

К хозяйствующим субъектам, действующим на рынках первичного жилья экономического класса относятся строительные организации, осуществляющие строительство и реализацию первичного жилья экономического класса на территории городов Владимир, Ковров, округа Муром Владимирской области.

Информация о хозяйствующих субъектах, осуществляющих деятельность по строительству и реализации первичного жилья экономического класса представлена в таблице № 1.

Таблица 1.  Перечень строительных организаций, осуществляющих деятельность по строительству и реализации жилья экономического класса  на территории Владимирской области

Количество продавцов на рынке первичного жилья экономического класса относительно постоянно и составляет  в г. Владимир - 6 участников, город Ковров – 2 участника, округ Муром 1 участник.

VI. Расчет объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов действующих  на товарном  рынке

Расчет объема товарного  рынка (V) определяется по объему жилья экономического класса (Vi)  в указанных географических границах  в 2011  2012 годах  и за 1 квартал 2013 г.

Доля каждого хозяйствующего субъекта (Di) на товарном рынке рассчитывается по формуле:  D_i = V_i / V.

Таблица 2.    Расчет объемов и долей хозяйствующих субъектов,

действующих на рынке первичного жилья экономического класса   на территории  города  Владимир  Владимирской области

Таблица 3.    Расчет объемов и долей хозяйствующих субъектов,

действующих на рынке первичного жилья экономического класса   на территории  города  Ковров  Владимирской области

Таблица 4.    Расчет объемов и долей хозяйствующих субъектов,

действующих на рынке первичного жилья экономического класса   на территории  округа Муром  Владимирской области

VII. Определение уровня концентрации товарного рынка

Для определения уровня концентрации товарного рынка используются следующие показатели:

а) коэффициент рыночной концентрации (СR) – сумма долей на товарном рынке (выраженная в процентах) определенного числа (n) крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке, где:

D – выраженная в процентах доля i-го крупнейшего хозяйствующего субъекта,  действующего на товарном рынке;

n – число рассматриваемых крупнейших хозяйствующих  субъектов на данном товарном рынке;

б) индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) – сумма квадратов долей (выраженная в процентах) на товарном рынке всех хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке

Таблица 5. Расчет коэффициента и индекса  рыночной концентрации  за 2011 год

г. Владимир

Таблица 6. Расчет коэффициента и индекса  рыночной концентрации  за 2012 год:

г. Владимир

Таблица 7. Расчет коэффициента и индекса  рыночной концентрации  за   2013 год:

г. Владимир

Таблица 8. Расчет коэффициента и индекса  рыночной концентрации 

за 2012, 2013    г. Ковров

Таблица 9. Расчет коэффициента и индекса  рыночной концентрации  за 2013 год

округ Муром

Рассчитанные значения коэффициента рыночной концентрации и индекса рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана во всем временном интервале стабильны  и  характеризуются высоким уровнем концентрации.

VIII. Барьеры входа на рынок

   Административными барьерами входа на рассматриваемый товарный рынок, связанными с получением разрешения на строительство, являются следующие:

- требование отдела архитектуры согласовывать прохождение коммуникаций с собственниками многоквартирных домов, в случае если проложить их по землям муниципалитета не представляется возможным. Получить разрешение от собственников многоквартирных домов (т.е. жильцов) практически невозможно;

- при подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения возникают сложности в согласованности требований к документации между эксплуатирующими организациями и энергоснабжающими организациями. Например, для заключения договора на электроснабжение дома требуется провести испытания и измерения электротехнических устройств, которые можно провести только после подключения объекта по постоянной схеме электроснабжения;

-много времени застройщики затрачивают для оформления документов на строительство в государственных и муниципальных органах власти, например, разрешения на строительство, может способствовать более тщательная экспертиза документов со стороны уполномоченных структур на соответствие предъявляемым требованиям. В частности, нередко новые замечания появляются при повторном рассмотрении документов, что удлиняет процесс получения разрешения на строительство, возникают ситуации различных трактовок требований разными исполнителями;

- высокая стоимость земельных участков;

- недостаточная обеспеченность земельных участков инженерной и транспортной инфраструктурой;

- высокая плата за присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Экономическими барьерами входа на рынок, оказывающими влияние на рыночную стоимость являются: